Δεν καταργούνται πρακτικά οι αγοραπωλησίες ακινήτων τοις μετρητοίς, παρά τις απαγορεύσεις του ΥΠΕΘΟΟ

Σαράντα μέρες περιθώριο για τις αγοραπωλησίες ακινήτων με μετρητά έχουν οι ενδιαφερόμενοι, καθώς από την 1η Ιανουαρίου 2024, σε όλες τις συναλλαγές το τίμημα θα καταβάλλεται μέσω τραπεζών.

Ωστόσο, παρά τις απειλές και τις προειδοποιήσεις του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, δεν πρόκειται να καταβάλλεται μέσω τραπεζών ολόκληρο το τίμημα κατά τις αγορές ακινήτων.

Δεν καταργούνται πρακτικά οι αγοραπωλησίες ακινήτων τοις μετρητοίς, παρά τις απαγορεύσεις ου ΥΠΕΘΟΟ

Το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών δρομολογεί την υποχρέωση αγοραπωλησίας ακινήτων μόνο με τραπεζικά μέσα πληρωμής και την απαγόρευση των μετρητών.

Όπως προβλέπει η αρχική διάταξη που θα προωθηθεί στη Βουλή, το τίμημα για αγοραπωλησίες ακινήτων θα καταβάλλεται αποκλειστικά με τραπεζικά μέσα πληρωμής.

Το συμβόλαιο που αναγράφει προκαταβολή, μερική ή ολική εξόφληση με μετρητά είναι άκυρο και απαγορεύεται η μεταγραφή του.

Οι παραβάτες θα τιμωρούνται με πρόστιμο ίσο με το 10% του τιμήματος που καταβλήθηκε με μετρητά, κατ’ ελάχιστο 10.000 και μέχρι 500.000 ευρώ, για κάθε παράβαση.

Οι νέες διατάξεις θα ισχύσουν από την 1η/1/2024, που σημαίνει ότι όσοι έχουν σκοπό να αγοράσουν ή να πωλήσουν ακίνητο δίνοντας ή εισπράττοντας μετρητά, πρέπει να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2023.

Υπάρχει βέβαια ο κίνδυνος να ελεγχθούν αργότερα, από την ΑΑΔΕ, και να κληθούν να αποδείξουν (οι αγοραστές) πού βρήκαν τα μετρητά και οι πωλητές τι τα έκαναν.

Έλεγχοι

Όπως πρώτο αποκάλυψε το Σin, η ΑΑΔΕ έχει δρομολογήσει ελέγχους σε πάνω από 80.000 μεταβιβάσεις ακινήτων που έγιναν με μετρητά, τα τελευταία χρόνια.

Από τον Μάρτιο του 2021, που ξεκίνησε να λειτουργεί η πλατφόρμα myPROPERTY έχουν καταχωριστεί 42.613 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων, το τίμημα των οποίων εξοφλήθηκε αποκλειστικά με μετρητά και ανέρχεται αθροιστικά στα 462, 49 εκατ. ευρώ.

Επίσης, έχουν καταχωριστεί επιπλέον 41.741 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων το τίμημα των οποίων εξοφλήθηκε εν μέρει μόνο με μετρητά και ανέρχεται αθροιστικά στα 2,98 δισ. ευρώ. Σημειώνεται ότι από το ποσό αυτό δεν μπορεί να διαχωριστεί επ’ ακριβώς, ποιο ποσό πληρώθηκε μέσω τραπεζών και ποιο μετρητοίς.

Συνολικά οι μεταβιβάσεις που έγιναν αποκλειστικά ή εν μέρει με μετρητά ανέρχονται σε 84.354 πράξεις και αποτελούν το 24,9% του συνόλου των μεταβιβάσεων, ήτοι μία στις τέσσερις. Η συνολική τους αξία ανήλθε σε 3,44 δισ. ευρώ.

Στις υποθέσεις αυτές εστιάζουν οι ελεγκτικές υπηρεσίες τόσο της ΑΑΔΕ, όσο και της Αρχής για το ξέπλυμα χρήματος.

Οι ελεγκτές θα καλέσουν για εξηγήσεις τους αγοραστές ακινήτων και θα ζητήσουν πειστικές εξηγήσεις για το πού βρήκαν τα μετρητά που έδωσαν για να αγοράσουν τα ακίνητα.

Αν δεν είναι πειστικοί θα κατηγορηθούν για φοροδιαφυγή από την ΑΑΔΕ και το ποσό που καταβλήθηκε και δεν δικαιολογείται θα φορολογηθεί με συντελεστή 33%, ενώ θα επιβληθούν επιπλέον εισφορά αλληλεγγύης και προσαυξήσεις εκπρόθεσμης καταβολής.

Όχι μετρητά όλο το τίμημα

Πάντως, δεν πρόκειται οι αγοραπωλησίες στο σύνολό τους να γίνονται όλες με μετρητά, ανεξάρτητα από τις προθέσεις της κυβέρνησης.

Αυτό θα συμβεί επειδή, το τίμημα που αναγράφεται στα συμβόλαια είναι η αντικειμενική αξία του ακινήτου η οποία συνήθως είναι χαμηλότερη από την πραγματική, αγοραία αξία.

Σχεδόν κανένας δεν αναγράφει στο συμβόλαιο την αγοραία αξία, γιατί έτσι θα πληρώσει επιπλέον φόρο μεταβίβασης και συμβολαιογραφικά έξοδα.

Έτσι, το τίμημα που αναλογεί στην αντικειμενική αξία θα εξοφληθεί μέσω τράπεζας. Το υπόλοιπο ποσό, πάνω από την αντικειμενική αξία, θα εξοφληθεί με μετρητά, χωρίς να φαίνεται πουθενά και χωρίς να μπορεί τα εντοπίσουν οι ελεγκτές της Εφορίας ή της Αρχής για το ξέπλυμα χρήματος.

Μόνο με τρία δικαιολογητικά και σε 5 ημέρες θα γίνεται η έκδοση της βεβαίωσης περί μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, όπως αυτό προκύπτει από σχετική  διάταξη που συμπεριλαμβάνεται σε τροπολογία που κατατέθηκε στο νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης.

Η έκδοση αυτή θα γίνεται με βάση τα στοιχεία που τηρεί ηλεκτρονικά ο δήμος και αυτό θα ισχύσει μέχρι το τέλος του έτους έκδοσής της. Επισημαίνεται πως ο δήμος χορηγεί ψηφιακά την βεβαίωση αυτή και πως αυτή χρησιμοποιείται και για την ηλεκτρονική μεταβίβαση του ακινήτου.

Μεταξύ άλλων οι πολίτες θα πρέπει να γνωρίζουν εξής:

Τα παρακάτω δικαιολογητικά είναι απαραίτητα για τη βεβαίωση ΤΑΠ που αφορούν σε ένα ηλεκτροδοτούμενο ακίνητο:

• Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
• Φωτοτυπία τελευταίου λογαριασμού ρεύματος.
• Αποδεικτικό εξόφλησης του τελευταίου λογαριασμού ρεύματος

Ενώ για ένα μη ηλεκτροδοτούμενο ακίνητο είναι απαραίτητά τα εξής:

• Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
• Υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη για τη μη χρήση του ακινήτου.
• Βεβαίωση διακοπής ηλεκτροδότησης από τον Διαχειριστή Ελληνικού Δικτύου Διανομής Ηλεκτρικής Ενέργειας (ΔΕ.ΔΔΗ.Ε), με ημερομηνία διακοπής.

Σε ποιες περιπτώσεις ο δήμος θα ζητεί δικαιολογητικά για τη χορήγηση της βεβαίωσης

Σύμφωνα με την νέα τροπολογία, ο δήμος θα ζητεί ως δικαιολογητικά για τη χορήγηση της βεβαίωσης μόνον:

• Για την περίπτωση ηλεκτροδοτούμενου ακινήτου, φωτοτυπία τελευταίου λογαριασμού ρεύματος μαζί με το αποδεικτικό εξόφλησής του και Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
• Για την περίπτωση μη ηλεκτροδοτούμενου ακινήτου, βεβαίωση διακοπής ηλεκτροδότησης από τον Διαχειριστή Ελληνικού Δικτύου Διανομής Ηλεκτρικής Ενέργειας (ΔΕ.ΔΔΗ.Ε), με ημερομηνία διακοπής, Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη για τη μη χρήση του ακινήτου. Η βεβαίωση εκδίδεται για τα τετραγωνικά μέτρα που αναφέρονται στο Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας.

ΤΑΠ: Τι ισχύει σε περίπτωση που δεν γίνει έκδοση της βεβαίωσης εντός 5 ημερών

Σε περίπτωση που ο μεταβιβάζων ή ο αγοραστής δεν μπορεί να εκδώσει τη βεβαίωση εντός 5 ημερών για οποιονδήποτε λόγο, τότε μπορεί να καταβάλει στον συμβολαιογράφο ποσό που αντιστοιχεί σε ποσοστό 3‰ επί της αξίας πώλησης ή επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Αυτό γίνεται ως εγγύηση μέχρι την εκκαθάριση της οφειλής,

Το ποσό αυτό αποδίδεται από τον συμβολαιογράφο μέσω ηλεκτρονικής τραπεζικής στον δήμο για λογαριασμό του αποκτώντα. Το αποδεικτικό κατάθεσης του ποσού του πρώτου εδαφίου επέχει θέσης βεβαίωσης.

Οι δήμοι είναι υποχρεωμένοι να αναρτούν στην ιστοσελίδα τους τους λογαριασμούς κατάθεσης των ανωτέρω ποσών ενώ εντός αποκλειστικής προθεσμίας τριών μηνών από την κατάθεση της εγγύησης, η ταμειακή υπηρεσία του δήμου προβαίνει σε εκκαθάριση της οφειλής του ΤΑΠ και είτε βεβαιώνει και εισπράττει το υπόλοιπο της οφειλής είτε επιστρέφει στον μεταβιβάζοντα, ή στον αποκτώντα, εντός δέκα ημερών ως αχρεωστήτως καταβληθέν το τυχόν επιπλέον ποσό που καταβλήθηκε ως εγγύηση.

Η εκκαθάριση ανατρέχει σε βάθος πενταετίας.

Τυχόν οφειλές πέραν της πενταετίας δεν αναζητούνται και δεν βεβαιώνονται. Σε περίπτωση οφειλής, ο μεταβιβάζων ή ο αποκτών υποχρεούται να εξοφλήσει το υπόλοιπο ποσό είτε εφάπαξ εντός 30 ημερών, είτε σε έως 6 ισόποσες μηνιαίες δόσεις με ελάχιστο ποσό μηνιαίας δόσης τα 50 ευρώ.